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借款时公证授权他人卖房 八旬老人房产被贱卖

2018-10-11 09:09:07

  为了生产生活,人们之间常常发生一些借贷活动。为确保有借有还,保障出借方利益,出借人往往会让借贷方提供一些担保,以保证出借款物的安全。可是,记者10月9日从大兴法院了解,这一正常的民间借贷担保方式出现了新变种。

  该变化的直接表现方式是:出借人为实现借贷利益,在借出资金的同时要求借贷人与其签订房屋买卖合同作为担保,一旦借贷人不能如期还贷即将房屋卖给出借方。该方式虽然规避了法律明确禁止的流质条款规定,但它仍因侵权借贷方合法权益、违背公平公正原则被禁止。

  今年80岁的市民孙某就着了此道。不过,让他吃亏上当的招数更新鲜。那就是出借方逼着他通过办理公证授权委托的方式,让受托人把自己的房子卖了。该受托人不仅贱卖了他的房子,该房又被买房者按合理价格再次出卖。自此,他无权再追回自己这套房子了。

  基本案情

  2015年2月10日,孙某打算向邓某借款200万元。邓某表示同意,但要求提供担保。考虑到孙某只有一套房子能够提供担保,邓某建议其以公证授权的方式,委托中间人齐某见证借款合同的履行。如孙某不能按照偿还本息,齐某有权出售其房屋以抵偿债务。

  因急于用钱,孙某只得同意邓某的条件,并为齐某办理了公证委托手续。合同到期后,因孙某不能还债,2016年1月5日,齐某将涉案房屋以330万元出售给甲公司并完成了过户手续。2月17日,甲公司又将该房屋以443万元价格出售给陈某并再次办理了过户手续。

  经评估鉴定,孙某这套房屋在2016年1月5日价值454万元,在同年2月17日价值482万元,在9月20日价值769万元。为此,孙某诉至法院,要求确认齐某以其名义与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》无效,陈某与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》无效,并要求将涉案房屋重新过户至他的名下。

  法院判决

  法院审理认为,齐某以孙某名义与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于无效合同。其理由是《合同法》第52条第1款第2项规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。齐某与甲公司的行为符合这个条件。

  由于当事人是否恶意属于其主观心理活动,隐藏于其内心,所以,需要从其签订、履行合同的客观行为来进行分析,进而判断其主观意图。

  本案中,齐某与甲公司是否存在恶意,要看三方面条件。其一,齐某在邓某与孙某签订《房屋抵押借款服务合同》时代替邓某签字,可以证明邓某、齐某与甲公司之间存在关联关系。其二,甲公司未提交证据证明其购买涉案房屋后支付过房款。其三,根据鉴定,涉案房屋在2016年1月5日的市场价格为454万元,甲公司购买价格为330万元,相差124万元。该交易价格明显低于同时间同地段同类房屋的市场交易价格。据此,可以认定齐某与甲公司均存在主观恶意。

  接下来,很容易看出齐某与甲公司以签订房屋买卖合同的方式相互串通,在客观上共同实施了损害孙某利益的行为。由此,法院认定齐某与甲公司存在恶意串通,损害孙某利益的行为,故齐某作为孙某代理人与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于无效。

  法院认为,陈某与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于有效合同。其法律依据是《合同法》第51条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  本案中,虽然甲公司对涉案房屋无权处分,且处分行为未经孙某追认,但根据上述法律规定,陈某与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》并不必然属于无效合同。况且,债权行为无效,并不必然导致物权行为亦无效,当事人还可能基于善意取得制度取得诉争财产。

  根据《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”具体到本案,陈某购买涉案房屋时支付的购房款为443万元,与鉴定中房屋的市场价值相差不大,并已取得涉案房屋的所有权证,而孙某未提供证据证明陈某在受让房屋时是恶意的。故法院认定陈某符合善意取得,其与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》应为有效,涉案房屋所有权应归属于陈某。

  综上,法院判决确认齐某以孙某名义与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》无效;驳回孙某主张陈某与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》无效,并要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求。

  □本报记者 赵新政

来源:中工网——《劳动午报》
编辑:王砚

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