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借名买房 小心“买来”烦心事

2020-11-14 10:42:23 来源:河北工人报

  由于限购、限贷或规避减少税费等原因,“借名买房”现象频频出现,法律风险也随之产生。需要注意的,如果确需采取借名方式购房,“借名”双方最好以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时,实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

  案例一:亲属之间借名买房,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定

  原告:为避税借名买房 夫妻感情问题引发房产纠纷

  朱凌与辛子墨是夫妻。2008年1月,夫妻二人于婚后购买某小区的一套两居室。为改善居住条件,二人在2012年3月,将该房屋以22.5万元的价格出售。随后,二人用售房款又加上了一些两人的共同存款,购买了一套三居室。朱凌表示,三居室的购房款是从丈夫辛子墨的账户中支付的。但由于辛子墨名下已有一套房产,而其又是家中独子,二人为规避二套房购买税率,少缴契税,决定借用公公辛利华的名字买房。2012年3月底,二人以辛利华的名字与开发商签订了《商品房买卖合同》。

  关于这套三居室的房产纠纷,从二人的感情出现问题时就埋下了隐患。

  因夫妻二人感情问题,朱凌先后两次向法院起诉离婚,均被判决不准离婚。朱凌表示,2017年3月,辛利华与辛子墨父子二人恶意虚假诉讼,法院违反法定程序,在未通知自己参加诉讼的情况下,将原本登记在丈夫辛子墨名下的一套房产判决为公公辛利华所有。朱凌认为,丈夫与公公的这一系列操作,使得自己在拥有两套夫妻共同房产的情况下却无房可居住,面临无法生存下去的窘境,只能借住到娘家,丧失了最基本的生存条件。

  为此,朱凌将公公辛利华起诉至法院,并将婆婆和丈夫朱子墨列为了案件的第三人。朱凌在起诉书中表示,为保障自己最基本的生存利益,防止出现含辛茹苦与丈夫辛子墨生活二十多年却被扫地出门的困境,请求人民法院依法判决这套三居室为夫妻共同财产,归自己和丈夫所有。

  被告:房屋是我出资购买并登记在我名下 与原告无关

  辛利华辩称,朱凌起诉所涉房屋是自己出资购买的,且房屋所有权登记在自己名下,是个人财产,与朱凌和辛子墨无关。

  法庭上,辛子墨的说法与辛利华一致。他表示,这套三居室与自己夫妻二人毫无关系,且涉案房屋不存在借用名义购买房屋,不存在规避房产税。此外,这套房子是父亲辛利华允许二人在此居住的,朱凌所称无房居住,是其自己离家出走造成的,并不是家中老人不让住。

  一审:综合证据可证明涉案房产为夫妻二人共同财产

  根据法院查明的情况,这套涉案三居室在购买时签署了《商品房买卖合同》。其中,辛利华的名字是辛子墨代写的,购房款也全部是通过辛子墨的个人账户支付。辛子墨先后通过自己账户向开发商支付了33.45万元。通过对这些钱款的溯源,其中包含夫妻二人于2012年3月出售两居室的22.5万元房款。在两居室出售后,辛子墨先后向自己的银行账户中存入了20万元、9万元、2.5万元现金,三笔存款共计31.5万元。此后,涉案三居室的合同签订后,辛子墨先后三次向开发商支付了购房款,共计33.45万元。根据开发商开具收据,其中购房款为32.17万元,地下室为1.28万元。收据上交款人一栏为第三人辛子墨。

  此外,法院审理查明,购买房屋后,朱凌和辛子墨一直在该房屋内居住,直到原告因与第三人辛子墨感情不和而主动离开。在2016年2月,原告朱凌与第三人辛子墨签订离婚协议一份,协议中第二条载明:“二人共有XX小区XX号楼XX三居室住房一套,归儿子辛XX拥有产权”。

  本院认为,本案的争议焦点是原告朱凌与第三人辛子墨和被告辛利华是否存在借名买房的事实问题。原告与第三人辛子墨系夫妻关系,被告和第三人辛子墨系父子关系,双方不存在借名买房的书面协议。但从原告朱凌为证明双方借名买房的事实关系存在,向法庭提交的双方结婚证、购房合同、辛子墨的银行流水以及开发商保存的购房记录凭证和收据等综合分析,可形成完整的证据链条。从本案当事人双方购房时的真实意思表示,到原告朱凌和第三人辛子墨2012年3月卖房和卖房款的去向、卖房和买房的时间;新买房屋合同的签订、价款的支付;房屋的交付、居住、使用情况等,可确认原告朱凌与第三人辛子墨借被告辛利华名义买房的事实存在。所以,诉争的房屋应确认为原告与第三人辛子墨所有。

  据此,2019年6月,法院一审判决确认涉案三居室房产为朱凌与辛子墨夫妻共同财产。

  上诉:一审法院混淆了物权与债权

  一审法院判决后,辛利华不服,提出上诉。

  辛利华认为,依据合同相对性原则,合同的签订及履行及违约责任的承担,都是由合同的双方主体来承担的,本案中虽然是辛子墨代理自己办理的购买房屋事宜,但是应由被代理人,即辛利华来享有权利承担义务。作为房地产开发商也是认可与自己订立的房屋买卖合同的。根据“辛利华”的身份来订立的合同条款,如果认定不是自己购买的该房屋,不仅会严重违反合同相对性原则,也会侵犯房地产开发商的合同缔约选择权。

  辛利华表示,本案中的涉案房屋已经在房产管理部门进行了法定的备案登记。依据规定,已经办理备案登记的房屋,不能再更改购房者姓名。如果出售房屋只能等下发房产证后,进行过户交易,并依法负担国家税费。一审法院认定了涉案房屋非登记权利人所有,直接认定为朱凌与辛子墨的财产,即破坏了国家制定的房产过户税费制度,又直接造成了国家税务的损失,因为一审法院的确权判决从法律上能够直接导致房屋所有权的设立。

  此外,辛利华认为,一审法院将物权和债权的概念混淆。退一步讲,即使涉案房屋的购房款确实是夫妻共同财产购买的,那最多也是形成了夫妻共同债权,也不影响房屋所有权的主体。本案中,涉案房屋已经在国家机关办理了房产备案登记,自己是通过国家公开公示行为,确立的物权所有人。如果朱凌针对登记的权利人有异议,正常程序也是先向备案登记机关提出异议,进而提起行政诉讼更改错误的登记行为,而不能要求国家的审判机关直接干预国家的行政机关的备案登记,造成维权程序错误。

  综上,辛利华认为,一审法院在没有明确法律规定依据的情况下,直接否定了“房产所有权登记主义”以及“合同相对性原则”并在涉嫌规避税收的情况下,直接混淆了物权与债权的关系,错误的认定了本案事实并错误的认定涉案房屋的所有权,因此,二审法院支持自己的上诉请求。

  对于辛利华的上诉理由,朱凌表示,商品房买卖合同的备案登记或网签登记,只是房管部门的行政管理方式,不是预告登记,也不是不动产物权登记,不能产生物权效力。依据《物权法》第33条和最高人民法院《关于适用物权法若干问题的解释一》第2条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求人民法院确认其享有物权的,应予支持。”自己提起确权之诉具有明确的法律依据。

  朱玲认为,在房屋产权归属发生争议时,为解决房屋产权归属问题,应看当事人的真实意思表示,并结合房款来源、支付及居住、使用等情况进行综合分析,以确定房屋产权归属。本案中,夫妻二人为改善居住条件,将原有住房出售后,以所得价款购买了案涉房屋。为逃避二套房契税,借用辛利华名义与开发商签订了购房合同,但该房屋自始至终都是自己夫妻二人居住使用,足以认定案涉房屋归夫妻二人所有。

  二审:厘清是否存在借名买房关系是关键

  二审法院认为,关于上诉人辛利华和被上诉人朱凌及原审第三人辛子墨之间是否存在借名买房事实的问题。就本案而言,在确认房产权利归属之前,应首先厘清辛利华与朱凌以及辛子墨之间是否存在借名买房关系问题。

  在双方没有签订借名买房书面协议的情况下,应重点审查购房款的来源、购房出资人、买卖合同的签订者、房屋实际使用人等因素对谁是实际购房人进行综合判断。首先,朱凌与辛子墨是夫妻关系,二人于2012年3月12日将婚姻关系存续期间购买的住房出售给案外人,所得价款22.5万元。2012年3月13日辛子墨向其个人账户分别存入20万元、9万元、2.5万元,合计31.5万元。此后,辛子墨又通过该账户向房产开发商支付购房款33.45万元。后开发商向其出具了收据,收据中交款人一栏为原审第三人辛子墨。

  由此可见,朱凌与辛子墨虽以被辛利华的名义买房,但实际出资人为辛子墨,出资款系夫妻二人卖房而得的共有存款。其次,在辛利华与开发商签订的商品房买卖合同中,购房人一栏处为辛子墨代签,并非辛利华本人签名。再次,本案诉争房屋购买以后,辛利华没有居住使用,而是朱凌与辛子墨共同居住使用,房屋实际占有人为此二人。

  最后,结合朱凌与辛子墨曾经签订的离婚协议,二人在该协议中以涉案房屋为其共有财产的口吻将涉案房屋赠与儿子辛XX。因此,朱凌与辛子墨虽以辛利华的名义购买房屋,但二人均以自己为实际权利人的意思表示占有、使用、处分该涉案房屋。综合以上分析,朱凌与辛子墨虽未与辛利华签订书面借名买房协议,但涉案房屋的出资人为辛子墨,出资款为朱凌与辛子墨夫妻共同存款,上商品房买卖合同中的签名亦为辛子墨代签,且涉案房屋购买以后,实际占有、使用、处分人亦为朱凌与辛子墨。可见,朱凌与辛子墨与辛利华间具有借名买房的真实意思表示,本案涉案房屋应归被朱凌与辛子墨共同所有。

  据此,二审法院驳回了辛利华的上诉。

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编辑:石婷钰

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