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耗时15年的房产买卖纠纷化解了

2020-11-14 15:34:54 来源:检察日报

  好意为他人提供担保,唯一自住房却被三次转卖。一方是急切想要回住房的老夫妻,另一方是不知情的房屋买家。法院两次审理,作出了截然不同的判决。长达15年的房产买卖合同纠纷案,究竟该如何处理?近日,江苏省南京市江宁区检察院促成一起民事申诉案和解,成功化解了这起15年的纠纷。

  好心夫妻善意帮忙,担保房屋被偷偷转手

  2005年10月,张某夫妇接到好友丁某的求助,称其朋友柏某要借钱,需要房屋担保,希望张某夫妇可以把房产证借给柏某,一个月后即归还。张某夫妇与丁某是多年好友,就爽快答应了。

  柏某在丁某的见证下打了借条,写明借走的房产证只用于担保贷款,一个月即归还,事后还将支付两万元报酬。张某夫妇十分配合地出借了房产证,还在放贷人刘某(另案处理)的要求下前往公证处办理了公证手续。

  在一间昏暗的屋子里,张某夫妇二人未阅读文书内容就草率签了字,甚至连公证书都未拿到就离开了公证处。他们当时并不知道,签下的竟是一张全权授权刘某卖房的“授权委托公证书”。

  刘某拿到委托书后仅一个月,就将房屋过户给了熟识的夏某。紧接着,夏某又在刘某的安排下将房屋以1000元的价格“出售”给了刘某的外甥魏某。2012年,魏某又根据刘某的安排,将房屋过户给了最终买受人张某兰。

  八年时间里,张某夫妇从来不知道自己的房屋被卖了,期间也一直未有人上门看房,更从未收到来自任何一方的购房款项,夫妻二人就这样失去了自己的唯一住房。

  其间,张某夫妇曾多次向柏某催要房产证,始终未能要回。直到2013年,丁某发现不对劲时,张某夫妇二人才赶忙查询,惊觉他们的房屋早已不在自己名下。

  法院两次审理,结果截然不同

  2015年6月,张某夫妇万般无奈下,将刘某、张某兰等人诉至南京市江宁区法院,要求确认其房屋几次买卖行为均无效。

  一审法院认为,原告二人并无出售房屋的真实意思表示,而仅是为柏某借款提供担保。结合张某自2006年春节起就一直向柏某索要房产证,刘某与他人订立买卖合同后并未向张某支付房款,以及夏某以1000元价格转售房屋给魏某等一系列事实来看,房屋的第一次和第二次买卖均为无效。而张某兰在与魏某签订买卖契约和办理过户手续前后,既未查看房屋,也未对逾期交房提出异议,因此张某兰并不构成善意取得,该笔买卖合同认定无效。

  一审判决后,张某夫妇满怀希望等着收回房屋。然而,由于张某兰上诉,案件被发回重审。2017年4月,法院重审后推翻了原审判决,仅认定以1000元买卖房屋的合同无效,其他买卖合同均为有效,认可了张某兰善意取得房屋。

  张某夫妇不服,向法院申请再审。2019年8月,南京市中级法院裁定驳回再审申请。耗时四年的诉讼之路让夫妇二人心力交瘁。

  检察官发现疑点查出真相

  2019年8月,张某夫妇二人来到江宁区检察院申请民事监督。“这是我们最后的希望了。”老两口见到检察官后说。

  面对神情焦急的老两口,江宁区检察院检察官朱艳平心情复杂:法院两次审理给出了截然不同的结果,预示着实际案情远远比想象的更复杂。另一边,被告张某兰也在叫屈,表示在她买房之前,房产所有人魏某持证已超过五年,之前的合同纠葛她完全不清楚,如果拿不到房子,她的损失又该找谁补呢?

  整整两周时间,朱艳平都在整理分析案件证据中度过,从案件过程到审查现有证据再到分析研究法院判决,每个细节都不放过。朱艳平发现,该案诉讼过程中,关键人物魏某、夏某等人一直未出庭,案件事实也存在很多疑点:为何张某兰在未查看房屋的情况下就购房?为何购房后一直未要求张某夫妇搬离?这当中是否存在隐情?

  为了进一步厘清事实真相,检察机关围绕案件补充了大量证据:多次赴公证处了解当年公证过程及情况,调取原始材料,并找到公证处负责人谈话;赴银行调取相关流水凭证,对相关账户每一笔资金往来详细分析;通过电话、赴外省等方式寻找未出庭的案件相关人员进行谈话,制作谈话笔录12份;调取法院民事诉讼案件相关文书30余份……

  终于,从庞杂的银行流水中,检察官发现了一处疑点:张某兰与魏某的购房合同中约定房款为73万元,但实际仅支付了9.88万元,用于涤除涉案房屋的抵押权以便房屋过户,而张某兰为购房从银行贷款的51万元在到账第二天就被其父张某全以授权委托方式取走。

  此事蹊跷,朱艳平立即联系张某全进行谈话。面对资金流水证据,张某全终于将实情和盘托出。原来,刘某曾欠张某全200余万元。为偿还欠款,刘某安排魏某用该房屋冲抵部分借款。

  和解结案,老两口的房子保住了

  事实搞清楚了,但又该如何保护各方当事人权益,找到问题的“最优解”呢?

  一方张某夫妇作为完全民事行为能力人,在民事法律关系中存在缔约过失,未履行注意义务,随意签署了法律文件,公证行为被认定为有效,进而遭受财产损失;而另一方张某兰购买房屋的行为中存在瑕疵,也导致了无法顺利取得房屋。双方都是既有委屈,也有一定过错。

  朱艳平告诉记者,如果通过民事抗诉或者建议再审纠正判决,过程较为漫长且存在不确定性。“这期间并不影响民事判决的生效,现房产登记人随时可以要求夫妻二人搬离。年近七旬的老两口也没有精力再耗下去。走再审程序纠正民事判决,实质问题可能仍然无法解决。”

  朱艳平表示,协调当事人民事和解,可能是目前最好的解决方式。“在民事诉讼过程中,双方也曾有意向和解。”但是,当时由于张某兰购房行为瑕疵还未显现,看似完全在理且要价过高,张某夫妇无法接受而未能达成一致。

  检察官抓住矛盾症结所在,向张某全父女充分阐述相关法律规定、裁判及证据规则,并进行法治教育。同时搭建沟通桥梁,充分了解双方当事人的心理预期和和解条件,寻找利益平衡点,最终双方均表示愿意协商解决纠纷。

  日前,张某夫妇与张某兰签订和解协议,由张某夫妇支付张某兰一定数额的房屋过户补偿款,张某兰将房屋过户至张某夫妇名下,双方撤回关于该房屋所有的诉讼。房子保住了,老两口的心终于放下。而柏某表示此事因其而起,也将帮助偿还部分补偿款。(崔洁 雒呈瑞 苏文娟 徐芳)

编辑:石婷钰

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