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讨房屋贬值损失 房主为何败诉?

本报记者 孙莹
2019-01-04 09:02:38

  现在房主找中介出租房屋的情况非常普遍,很多人都觉得,房子交给了中介踏实,出了什么事都有中介负责。

  家住西城区的张阿姨原本也是这么认为的。她委托中介公司出租自家的房子,没成想租户的儿子跳楼身亡,租户也一走了之。张阿姨的房子成了“凶宅”,租不出去。张阿姨认为中介公司有责任,索赔房屋贬值费60万元。

  记者昨日获悉,西城法院判决驳回了张阿姨的诉讼请求,二审法院也维持了这个结果。理由是中介只是受张阿姨委托找租户、收租金,对于租户儿子跳楼既无法预见,也无过错,不承担赔偿责任。

  张阿姨的遭遇暴露出广大租房房主的误区,辨析此案的法理也能让人看清,中介到底能负责什么。

  案件缘起

  租客儿子跳楼 “凶宅”难租难卖

  已经退休的张阿姨在西城区有一套一居室的房子闲置,便想对外出租,收点租金补贴生活。因为地段好,房子虽说面积不大,但每月也能租5000余元。

  为保险起见,张阿姨和一家大中介公司签订了合同,先出租一年。中介公司还承诺,无论房屋能否租出去,签约10天内,都会按约定的标准给她租金。这让张阿姨觉得心里挺踏实。

  中介只用了半个月时间,就为张阿姨的房子找到了租户。可让人万万没想到的是,租户一家三口刚住了半年,竟然出事了。

  租户的儿子沉迷赌博,为了筹集赌资又身陷套路贷,最终因无力偿还走投无路,跳楼自杀,结束了自己年轻的生命。

  在很多人的传统思维里,房子里有人非正常死亡,就会被打上“凶宅”的标签,平添了许多忌讳。

  张阿姨也因为这次租客跳楼自杀事件无辜遭受了损失。房子一直闲置,没人再租,自己去住又“硌硬”,想卖了房子一了百了,可“凶宅”挂牌又会比正常市场售价低不少。

  法院索赔

  讨要贬值损失 房主告了中介

  跳楼事件几个月后,张阿姨委托律师将中介公司告上法院,索赔房屋贬值损失60万元。

  租户儿子跳楼为什么要起诉中介赔偿?

  张阿姨说,事发后,警方进行了查证。但中介公司一直瞒着没告诉她。事发后两个月左右,她得知实情,找中介协商时,租户一家已经搬走,找不到人了。她要求中介联系承租人商谈房屋贬值的赔偿问题未果,中介又拒绝向她披露承租人信息。

  张阿姨认为,自己将房屋委托中介出租,中介公司应对租赁房屋负有妥善管理、保护的义务,并对承租人有监督义务。中介公司未能尽到义务,导致租赁房屋成为“凶宅”,房屋价值贬损,也无法对外出租,对此,中介公司应当承担赔偿责任。

  而中介公司辩解说,承租人儿子的自杀事件非中介公司对房屋的管理义务导致。即便张阿姨的房子因此贬值,也不是中介公司造成的。

  中介公司表示,在自杀事件发生当日,工作人员就打电话把承租人儿子跳楼的消息及原因告诉了张阿姨,约张阿姨第二天来面谈。但张阿姨当时正在外地旅游,事隔一个月后,中介公司约谈张阿姨和承租人,商量赔偿的事,张阿姨要求承租人赔偿12万元,承租人不同意,让张阿姨去走法律途径解决。

  当然,还有一个显而易见的事实是,承租人的儿子因为赌博欠债而死,家里也没有赔偿能力,张阿姨告租户即便能胜诉,又怎么执行?如果能挑出中介的毛病,至少有可能拿到真金白银的赔偿。

  法庭激辩

  是租赁合同?还是委托合同?

  在庭审过程中,张阿姨和中介公司签订的合同是什么性质成了双方争论的焦点。

  张阿姨一方认为,中介公司承诺无论房屋能否租出去,都会支付租金,而且租户在还没到期就搬走后,也是中介支付了剩余租金。这说明,中介公司是从自己手里租了房子,再转租给租户,自己与中介公司实际上是租赁关系。

  中介公司反驳说,双方签订的合同是委托合同,合同中约定中介公司只是房主的代理人,受房主委托找寻承租人、代为签署租赁合同、代收房租等。中介支付剩余房租,是因为合同中有租客违约不支付房租,由中介先垫付,再向违约租客追偿的合同约定,不能说明双方是租赁关系。

  张阿姨对此不以为然,她表示,中介收承租人的租金比给她的每月多几百元,这明明是转租赚差价。再说,中介从未将租户的情况向她汇报过,要是代理人,不该汇报吗,能干赚差价的事吗?

  中介公司解释说,房租有价差是因为在房屋不满足租赁条件时,中介要为房屋配备家具、家电、窗帘及挂饰等物品。

  张阿姨一方认为,中介实际就是借签订委托合同逃避责任。中介说,合同上白纸黑字,是双方真实意思。

  双方死咬着合同性质不放,全都因为这是中介是否要承担责任的关键。

  根据合同法的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

  而有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。

  也就是说,如果房主与中介签订的是租赁合同,就相当于中介租了房主的房子,再转租给他人。在这种情况下,即便是租户给房子造成损失,中介也有责任赔偿房主。

  但如果签订的是委托合同,中介公司只是房主的代理人,那么只有在中介有过错,又给房主造成损失的情况下,才需要进行赔偿。

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来源:北京晚报
编辑:时夕

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