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公共物业维权,业主都在争什么?

本报记者 安海涛 本报通讯员 胡林蓉 罗仁冰 文/图
2018-07-16 15:39:26

  厦门中院法官实地查看涉讼小区物业情况。

  近年来,随着我国住房商品化改革的推进和公民权利意识的提高,小区业主及其代表组织——业主委员会表达自身利益诉求的现象层出不穷,业主及业主委员会与房地产开发商、物业公司、政府职能部门及其他相关利益主体之间产生激烈博弈。近日,记者在福建省厦门市中级人民法院采访时发现,该院近年来受理了为数不少的业委会向法院起诉主张权益的新类型民事诉讼。这些新型案件涵盖了土地权属争议、建筑物区分所有权、相邻关系等诸多问题。这些问题不仅给法院办案带来了新难题,而且为社会带来了新的警示与思考。

  未经政府处理,用地之争可否到法院起诉

  1997年12月,厦门市政府批复同意出让国有土地2.2万平方米作为文园公寓商品房的建设用地。此后,厦门市土房局与万寿公司、华人公司就上述土地签订国有土地使用权有偿出让合同书。

  2001年7月,厦门市计委批复同意文园公寓项目调整建设规模并变更合作建设单位。2001年9月,厦门市土房局与华人公司、鹭飞招待所(化名)、某部队签订补充合同,约定鉴于万寿公司法人资格已被注销,其分成所得由鹭飞招待所、某部队承接,原合同土地使用权人修改为华人公司、鹭飞招待所、某部队。同年11月,厦门市土房局颁发《厦门市土地房屋权证》,权属人登记为上述3家单位。

  2016年1月,文园公寓业委会向鹭飞招待所提起物权保护诉讼,要求确认该公寓95号房屋所占土地使用权归全体业主所有,并由鹭飞招待所赔偿损失。文园公寓业委会提交小区的规划总平面图及10号楼的竣工图纸,并主张图纸中标示编号11地块位于文园公寓用地红线范围内,原为小区花园,现被鹭飞招待所用于建设95号房屋。鹭飞招待所认为95号房屋系军产,所占土地的使用权并不属于文园公寓全体业主所有,并提交《房屋使用权证》,其中载明95号房屋的使用权人系鹭飞招待所。

  厦门中院审理后认为,双方当事人的争议焦点围绕95号房屋所占土地的使用权归属。依照相关法律规定,土地权属争议应先由政府处理,且不属于民事案件受理范围。故裁定驳回文园公寓业委会的起诉。

  “此案的焦点问题在于土地权属争议的解决路径。”承办法官胡林蓉解析,用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。但规划部门制作的用地红线图并非法律上对土地使用权的确权凭证,土地权属应以土地管理部门经地籍测量确权后核发的土地使用权证为准。文园业委会虽主张95号房屋所占土地在小区用地红线范围内,但未提供相应的土地使用权证,鹭飞招待所虽对该争议土地已实际使用多年,但亦未提供相应的土地使用权证。因此,双方对该土地存在土地权属争议。

  土地管理法第十六条第一款规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。”第三款规定:“当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。”可见,土地确权是法律赋予各级政府的一项职责,土地权属争议应以政府的处理作为提起诉讼的前置必经程序。未经政府处理而径行起诉的,人民法院应裁定不予受理或驳回起诉。需要指出的是,依国土资源部《土地权属争议调查处理办法》第三十一条的规定及审判实践,当事人对政府作出的土地权属的处理决定不服而提起诉讼的,属于行政诉讼,人民法院应当作为行政案件受理。

  因此,厦门中院依法裁定撤销一审判决,驳回文园业委会的起诉。

  未计入公摊的房屋,是否归全体业主所有

  碧湖花园小区由金特公司开发建设,2002年取得建设工程规划许可证,2005年通过工程竣工验收备案。建设工程规划许可证载明该项目中3#楼一层HS2及二层HS1、HS2单元建筑功能划分为“小区配套会所(活动室)、物业管理”,建成后在构造上具有独立性,尚未进行权属登记。在产权面积测算时,上述面积并未计入3#楼的公摊面积中,并分摊了该幢楼的楼梯、过道面积。金特公司于2008年清算注销后,将上述房屋相关权益转归海晟公司享有,现由海晟公司实际控制。

  2016年10月,碧湖花园业委会起诉要求确认上述房屋归属于小区全体业主所有,海晟公司将讼争房屋交付给小区全体业主。厦门中院二审审理后判决,海晟公司将讼争房屋交付给碧湖花园小区全体业主。

  胡林蓉分析,此案的焦点问题在于物权法施行前小区物业管理用房的权利归属。

  2007年10月1日起施行的物权法第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”此案的特殊性在于,碧湖花园的规划、兴建、竣工均发生在物权法施行之前。开发商认为,当时的购房合同并未约定物业管理用房的权属,业主也未向开发商付款。因物业管理用房的建设费用由开发商支付,所占面积未纳入公摊面积,根据谁投资谁受益的原则,物业管理用房应归开发商所有,属开发商的“专有部分”。

  法官指出,首先,从规划设计上看,讼争房屋的建筑功能为“小区配套会所(活动室)、物业管理”。未经规划变更,开发商不得擅自变更用途。其次,从法律规定上看,2003年国务院《物业管理条例》规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房,其所有权属于业主。讼争房屋的规划设计中包含“物业管理”功能,属物业管理用房。参照《物业管理条例》及物权法的相关规定,所有权应属于全体业主。再次,从业主购房款的价格构成上看,根据1999年《福建省商品房交易价格行为规则(试行)》的规定,商品房销售价格已包含按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施建设费和公共设施配套建设费,并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用。故开发商以建造费用由其所出、所占面积未计入公摊面积为由主张讼争房屋归其所有,理据不足。因此,碧湖花园业委会要求海晟公司将讼争房屋交付小区业主使用的请求,应予支持。

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来源:人民法院报
编辑:王砚

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