购房时，学区、地铁交通、配套医院等设施会吸引很多消费者眼球。购买了“学区房”却无法兑现承诺，消费者如何维权？维权能成功吗？

　　购房人

　　地产公司存在虚假销售，应赔偿房价下跌损失

　　王某（乙方）与某地产公司（甲方）于2018年5月30日签订一份《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的XX号楼XX号商品房，用途为住宅。合同签订后，王某依约向某地产公司支付了房款。王某于2020年9月30日接收房屋。

　　王某表示，某地产公司在售楼过程中，重点宣传了XX或XX九年一贯制中小学校。这所小学是重点小区，对合同的订立和房屋价格有重大影响，也是吸引自己签订涉案房屋买卖合同的重要因素。

　　在2020年4月8日，商品房所在辖区内教育局出具一份《情况说明》，明确王某购买的小区并不属于其所宣传的XX小学片内，而是属于另外一所普通小学的区片。王某认为，某地产公司在售楼过程中存在虚假宣传，宣传承诺事项未兑现，且小区楼盘因地产公司的虚假宣传导致房价下跌，该公司应赔偿损失。

　　据此，王某将某地产公司诉至法院，提出40余万元的违约损害赔偿，并提交了相关证据材料。

　　地产公司

　　售楼人员并未作出“学区房”承诺，售楼合同及补充协议明确相关权利义务

　　诉讼过程中，某地产公司向法院提交了王某签订的《商品房买卖合同》及合同附件。其中，该合同附件六补充协议第1条约定：“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。补充协议第30条第（2）项约定，“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”。上述内容字体均加黑并标注下划线。

　　此外，某地产公司表示，在王某与某地产公司双方签约前，2018年5月27日，王某签署一份由某地产公司出具的《教育设施不确定信息告知书》，该告知书对社区与教育设施对应关系、办学主体与办学性质、招生规模与容量、教学质量与收费标准、规划、建设与开学时间、个体因素、信息来源及更新等方面进行告知，某地产公司亦明确在签署本项目《认购书》前已完整阅读该告知书相关信息，并对不确定信息完全理解。

　　某地产公司表示，销售人员在售楼过程中也未作出任何明确主动的承诺，公司不存在虚假宣传的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条款对广告的范围有明确的界定，而王某的证据大多为所谓销售人员或其他人员的宣传及介绍，该载体明显不符合该司法解释第三条规定的广告的种类，不能视为要约并进而构成合同内容。因此，公司在售楼过程中并不存在虚假宣传。

　　一审

　　合同内容未有配备学校的约定，不能认定某地产公司存在虚假宣传

　　法院认为，本案双方的争议焦点为某地产公司是否作出了涉诉小区规划范围内配备XX或XX九年一贯制中小学校的承诺。

　　教育设施规划建设、学区的划分属于政府相关主管部门的职责范围，房地产开发商不能左右当地政府的规划。法院认为，购买学区房，不能盲目根据广告、宣传，首先应了解相关政策，如果购房人认为学区是其决定购房的重要因素，应当在购房时与开发商单独约定相关条款及违约责任，将广告明示的事项写入合同中。王某与某地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。在补充协议中约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以《商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。然而，这些在该合同中并未有配备。

　　王某提供的证据不足以证实某地产公司作出相应具体承诺，故法院对王某之主张不予采信。现王某以某地产公司存在涉诉小区内配备XX或XX九年一贯制中小学校的宣传承诺事项未兑现为由要求某地产公司赔偿损失，但某地产公司对此不予认可，王某提交的证据不足以证实其主张的上述因素对其签订合同购买房屋产生重大影响，为唯一或直接影响其决定是否购买的关键因素，且即使是为学区房而出资购买涉诉房产，因决定房屋价格的因素很多包括小区环境、小区内配套、周边的公共资源等，王某也不能证明对此宣传支付了高额的对价。故王某的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，法院一审驳回了王某的诉求。

　　王某不服，提起上诉。

　　上诉

　　购房合同格式条款显失公平，损害了购房者的合法权益

　　王某认为，一审判决认定的事实中，大部分内容为某地产公司基于优势地位提供的格式条款，而该格式条款对双方之间的权利义务极不公平，损害了自己的合法权益。某地产公司在售楼过程中重点宣传XX或XX九年一贯制中小学校，对合同的订立和房屋价格有重大影响，而在签订合同时，制定上述宣传内容不作为双方权利义务的格式条款，对购房人极不公平。且某地产公司未举证证明在签约过程中对自己尽到了提示或说明义务，故合同的相关条款不成为合同内容。

　　王某表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。本案争议焦点涉及我国法律、司法解释有关格式条款如何处理、商品房出卖人就相关设施所作的说明和允诺的效力如何认定、缔约过失责任如何承担的规定，一审判决未适用上述规定，导致判决结果没有合理依据。

　　二审中，某地产公司提交了一份当地市场监督管理局于2021年7月19日作出的行政处罚决定书，该处罚决定书载明：“结合调查结果认定，无证据证明当事人在该项目的宣传中存在入驻XX、XX等名校的宣传行为。”执法人员通过对销售人员的询问调查查明：“销售人员齐某、张某、曹某三人称未曾向业主提及XX或XX九年一贯的学校，刘某、贾某、王某三人在口述介绍该项目的教育配套设施过程中，有九年一贯制学校，并介绍可能是XX、XX等名校入驻等情况，并不确定是哪一所，并且他们第三方销售人员只是将有意向购买商品房的客户带领至售楼处，然后由售楼处的自有销售人员对项目的具体情况进行讲解和最终的签订合同事宜，第三方销售人员不参与客户到售楼处后的其他事项。”

　　对于此份证据，法院认为，对于处罚决定书的真实性应予以确认，对于调查的过程及认定的事实予以参考。

　　二审中，王某就案涉项目及邻近项目申报价变动情况，向本院申请调查令，用以证明在涉案项目确定无法配备XX或XX九年一贯制学校后价格出现较大幅度下降，给王某造成了巨大的损失。

　　根据调取的信息显示，总体看，案涉项目的申报价自2018年至2020年呈下行趋势，但2021年的申报价较2020年又出现一定程度的上涨。

　　对此，某地产公司表示，房屋价格浮动系市场因素导致，与王某主张的虚假宣传没有任何关系。

　　二审

　　购房人提交的相关证据，不足以证实某地产公司存在违约行为

　　二审法院认为，本案的争议焦点为：某地产公司是否作出过涉案项目配备XX或XX九年一贯制学校的承诺及该公司是否存在违约行为。

　　关于某地产公司是否存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》中并未就涉案项目内配备XX或XX九年一贯制学校进行明确约定，王某主张某地产公司在合同之外作出过涉案小区内配备XX或XX九年一贯制学校的说明和允诺，但其提供的证据不足以证明被上诉人曾通过广告、宣传资料等方式向上诉人明确作出过该小区必定配备XX或XX九年一贯制学校的说明和允诺。在某地产公司公众号的宣传中，该公众号中仅出现“九年一贯制小学”字样，并未明确指出该学校位置在地块内还是地块外，也未明确是否系其引进，更未直接宣传是XX或XX的九年一贯制学校。关于销售人员销售过程中是否有承诺XX、XX九年一贯制学校的事实，王某提供了与销售人员的聊天记录，拟证明销售人员在销售过程中承诺会配备XX或XX九年一贯制学校，一方面，该允诺本身并非确定的承诺，大多是“在谈”“有可能”“如果”“一旦”“预计”“尽量引进”等字眼，未明确表明涉案项目一定会配备XX或XX九年一贯制学校；另一方面，作出该承诺的大都是第三方销售公司的销售人员，而根据行政处罚调查过程中第三方销售人员的陈述，第三方销售公司只是将客户带领到售楼处，具体的销售讲解工作及签订合同事宜，第三方销售人员并不参与。现并无证据证明某地产公司的销售人员在楼盘讲解过程中及签订合同环节明确做出了配备XX或XX九年一贯制学校的承诺。据此，法院认为，王某提供了较多证据拟证明某地产公司做出过涉案项目配备XX或XX九年一贯制学校的允诺，但以上证据尚不足以认定该地产公司在销售过程中明确作出过该承诺。

　　其次，关于涉案项目是否对房屋价格存在影响问题。在王某已签署《教育设施不确定告知书》的情形下，如学区系影响其购买该房屋的重要因素，王某应与开发商对此进行特别约定；王某亦未提供充足证据证明学区为唯一或直接影响其购房的关键因素及对房屋价格的确定有重大影响。此外，王某提供的涉案项目的申报价信息，拟证明学区承诺未兑现导致涉案项目房价大幅下降，但房价下降受多方因素影响，王某未举证证明系因学区因素导致房价下降，且从调取申报价来看，2021年的申报价又有了一定程度的上涨，故不能证明房价波动系由学区因素导致。因此，王某虽主张相应损失，但并未对其实际损失情况及该损失与其主张的学区因素之间的因果关系进行充分举证。

　　就本案的案由和法律适用问题，王某主张某地产公司提供涉案项目内规划有“九年一贯制”学校的虚假情况，给其造成损失，认为本案的案由应增加缔约过失责任纠纷，应同时适用有关缔约过失责任纠纷的法律规定处理本案。缔约过失责任是当事人违反先合同义务应依法承担的民事责任。根据规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：1.假借订立合同，恶意进行磋商；2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3.有其他违背诚信原则的行为。如前所述，某地产公司并未作出过涉案项目配备XX或XX九年一贯制学校的承诺。也即，被上诉人不存在因违反先合同义务而应承担缔约过失责任的行为，一审法院按照商品房预售合同纠纷审理本案，并无不当。

　　二审法院认为，王某的上诉主张并不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

　　评析

　　我省已明确严禁以学区房等名义炒作房价，购买“学区房”等需审慎考虑

　　实践中，因开发商以重点学校、医院、地铁等噱头售卖商品房引发的纠纷屡见不鲜。其中，由以学区房引发的纠纷最为明显，但胜诉者很少。究其原因，在于开发商与购房者签订的商品房买卖合同中都会避免出现关于学区、配套医院等字眼。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　购房者按照此条司法解释维权时，需留意保存确定的证据，即开发商在宣传广告中的确切承诺。如果开发商的广告和宣传资料中的承诺具体确定，而且对合同订立以及房屋价格有重大影响，应当视为是合同的内容，开发商应该承担违约责任。“可能”“正在建设”等宣传内容可能会成为购房者维权路上的“绊脚石”。在实际购房时，购房者若对是否学区房特别重视，应当仔细阅读房屋买卖合同，查看其中是否有关于房屋属于学区范围内的特别约定，如果没有可以与开发商协商签订补充合同，特别约定该房屋属于学区范围内并约定违约责任。若开发商不愿意与购房者签订补充合同，购房者应当自行斟酌是否还需要购买该房屋。

　　在我省，石家庄市曾对该市房企、中介、广告经营等单位进行集中培训，重点解决涉及“学区房”“投资升值”“面积”及“位置”等虚假违法广告宣传问题，减少房地产虚假违法广告频发乱象。省住建厅也曾就房地产开发项目全流程监管发布相关文件，规范商品房交易行为。

　　（据河北工人报消息 河北工人报记者哈欣）